Выбрать страницу

Впервые с 1-го квартала 2007 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Санкт-Петербурге оказалась ниже 5% и составила 4,4% по итогам 3-го квартала 2018 года. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1,0 п.п, сообщает компания JLL.

В классе В также наблюдалось уменьшение вакантности – на 0,4 п.п., до 7,6%.

– В условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке, каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей, — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – До конца года в городе не ожидаются новые спекулятивные объекты класса А, тогда как спрос на них сохраняется. В связи с этим мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности в 4-м квартале до 4,2% в классе А и до 7,3% в классе В.

Уменьшение доли свободных площадей обусловлено и небольшим объемом ввода. За 3-й квартал были введены два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м – бизнес-центр Riverside (класс А, 16,3 тыс. кв. м) и бизнес-центр Grani (класс B, 8,3 тыс. кв. м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья – Setl Group и «Строительный трест» соответственно. При этом Riverside полностью занят собственником и не вышел на рынок аренды. Совокупно за первые три квартала было введено 39,6 тыс. кв. м, из них лишь 15,2 тыс. кв. м приходится на спекулятивные проекты.

Объем спекулятивного девелопмента по-прежнему крайне ограничен.

– Из заявленных к вводу в 4-м квартале 180 тыс. кв. м около 80% приходится на «Лахта Центр», поэтому выбор помещений для арендатора, которому нужно 5-10 тыс. кв. м, практически отсутствует не только в существующих, но и в будущих объектах. Ряд компаний готовы рассматривать заключение договоров аренды в формате built-to-suit, однако такая схема еще не прижилась на офисном рынке Петербурга, – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

Ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. За 3-й квартал оно составило 42,4 тыс. кв. м, что в четыре раза выше показателя предыдущего квартала. Положительное поглощение наблюдалось в обоих классах: в классе А оно достигло 24,9 тыс. кв. м, в классе В – 17,5 тыс. кв. м.

На фоне сокращения доли свободных площадей и низкого ввода на офисном рынке продолжилось увеличение арендных ставок. В классе А средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка (включая НДС и операционные расходы) составила 1 748 руб. за кв. м в месяц (рост на 1,6% за квартал), в классе В – 1 218 руб. за кв. м в месяц (рост на 1,2%).

– Увеличение арендных ставок в среднем по городу происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам, но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать запрашиваемые ставки аренды. Мы ожидаем сохранения тенденции роста показателя в среднесрочной перспективе, – добавляет Владислав Фадеев.

Комментирует Ирина Ражева, руководитель группы коммерческой недвижимости компании «Строительный трест»:

В Санкт-Петербурге еще несколько лет назад наметился дефицит офисных объектов высокого класса. С каждым годом в эксплуатацию вводится все меньше бизнес-центров класса Aи B+.

Один из немногих проектов, которые вышли на рынок в последние годы – МФК GRANI на углу улиц Б.Зеленина и Корпусная. Он состоит двух бизнес-центров класса B+, расположенных в исторических домах XIX и XX века постройки, а также нового корпуса на 57 апартаментов для постоянного проживания. Основная идея этого проекта – создать многофункциональный комплекс, в котором люди могут жить, работать, отдыхать и заниматься спортом, находясь в престижной исторической части города. В составе объекта также построен двухуровневый подземный паркинг на 234 автомобиля. Такая вместительность парковки позволит без проблем парковаться на Петроградской стороне в любое время суток.

Подавляющее большинство коммерческих объектов высокого сегмента расположено в центральных районах города с исторической застройкой. Все они заполнены, а в кварталах новостроек класса «комфорт+» и «бизнес», наоборот, наблюдается нехватка коммерческих площадей уровней А и B+.

Дефицит бизнес-центров высокого класса ощущается в Красносельском, Выборгском, Приморском (введенный в эксплуатацию «Лахта-центр» не учитывается), Невском районах. Это объясняется высокими темпами строительства жилья в этих локациях: новоселы переезжают в новые кварталы, но многие продолжают работать в центре города. Как следствие – возрастает дорожный трафик, увеличивается время пути до работы. С этой точки зрения, сегодняшний рынок качественной коммерческой недвижимости нуждается в децентрализации.

Следуя этой тенденции, в сентябре наша компания выставила на продажу инвестиционный проект торгово-офисного центра в составе жилого квартала NEWПИТЕР на границе Ломоносовского района Ленобласти и Красносельского района Петербурга. По нашим прогнозам стоимость аренды через год-два здесь может увеличиться на 25-30% в связи с увеличением численности населения и строительству по соседству нового ТРК МЕГА IKEA.