Выбрать страницу

По итогам I полугодия 2020 г. свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв. м, сообщает пресс-служба Knight Frank St Petersburg.

Общее снижение показателя с начала года составило 36% (в юнитах) и 47% (в кв.м) относительно I полугодия 2019 г. Отсутствие новых проектов во II квартале и активность покупателей в I квартале текущего года вернули рынок к показателям предложения 2017-2018 гг. На фоне пандемии и кризиса в туристической отрасли девелоперы были сосредоточены на реализации существующих проектов, нежели на развитии и выводе на рынок нового предложения.

С начала 2020 г. сокращение ассортимента наблюдалось во всех сегментах апартаментов на рынке. Однако количество свободных юнитов в рекреационных комплексах снизилось наиболее заметно: -55% по сравнению с итогом 2019 г. Доли рекреационных и несервисных апартаментов в структуре предложения уменьшились на 1-2 п. п., доля сервисного формата, наоборот, увеличилась на 2 п. п.  и достигла 83%.

В период с января по июнь 2020 г. было введено в эксплуатацию шесть комплексов апартаментов, суммарное количество сданных юнитов составило 2,5 тыс. шт., что на 19% больше показателя I полугодия 2019 г. Основная часть введенных объектов (61%) уже реализована, в частности наиболее крупный из них – YE`S Marata на Социалистической улице.

В течение 2020 г. спрос на апартаменты характеризовался неравномерностью и острой зависимостью от внешних экономических факторов. По итогам I полугодия 2020 г. на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода в 2019 г. Подъём покупательской активности в I квартале 2020 г. смог компенсировать низкие показатели по продажам на фоне пандемии в апреле-июне 2020 г. (-26% относительно II квартала 2019 г.).

Для апартаментов рекреационного формата оба квартала 2020 г. стали успешными, за минувшее полугодие было совершено на 53% больше сделок, чем за тот же период в 2019 г. В июне текущего года завершена реализация 4 очереди апарт-отеля «Внутри» в Сестрорецке.

Спрос на объекты несервисного формата был подвержен колебаниям. Если в I квартале 2020 г. покупатели приобрели рекордное количество апартаментов данного типа (около 470 шт.), то уже во II квартале этот показатель сократился на 70% (145 сделок).

В сегменте сервисных апартаментов наблюдалось наибольшее снижение покупательского спроса. В период с апреля по июнь 2020 г. было реализовано на 35% меньше, чем годом ранее. В целом за I полугодие 2020 г. объём спроса в сегменте сократился на 5% по сравнению с первой половиной 2019 г.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что в связи с разнонаправленным действием пандемии на объём продаж апартаментов разных форматов изменилась структура сделок. По итогам июня 2020 г. доля продаж в сервисном сегменте уменьшилась на 15 п. п. за счет увеличения количества сделок с несервисными (+12 п. п.) и рекреационными (+3 п. п.) апартаментами.

По итогам июня 2020 г. средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов за исключением элитных (-14% с начала года), что связано с изменением структуры предложения в продаже. В остальных форматах цена квадратного метра апартаментов увеличилась в среднем диапазоне 3-9% относительно итогов 2019 г. Повышение спроса на загородные апарт-отели сопутствовало их удорожанию: +9% по сравнению с итогами 2019 г. Годовой рост цен (+23%) в рекреационных комплексах обусловлен ограниченным ассортиментом в продаже. Последнее пополнение предложения в рекреационном сегменте было зафиксировано два года назад («Образ жизни. Спортивная деревня» и «Русские сезоны» (Лесной корпус)).

Основной тенденцией среди сервисных объектов стало предоставление дополнительных скидок и акций. Пытаясь привлечь покупателя, девелоперы анонсировали дисконт цены до 10% при единовременной оплате, предлагали разнообразные варианты рассрочки со сниженным первым взносом, а также субсидирование ипотеки.

В текущих условиях преимуществом апартаментов перед классическими гостиницами стала возможность переориентации на долгосрочную аренду. Даже в проектах, специализирующихся исключительно на кратко- и среднесрочной аренде, стали предлагать проживание на долгий срок. Заявленный размер арендной платы за студию находился в диапазоне 20-55 тыс. руб./мес., средняя стоимость была на 25% ниже уровня 2019 г. В некоторых сервисных объектах снижение стоимости аренды сроком от 1 месяца достигало 50-60%, что позволило удержать или даже повысить показатели по загрузке апартамент-отелей.

Вопрос присвоения апартаментам статуса жилых помещений остается открытым. До конца 2020 г. поправки в законодательство могут быть приняты, что станет дополнительным стимулом для развития рынка и приведёт к повышению цен.

Текущая ситуация с распространением COVID-19 и отсутствием полноценного туристического сезона станут предпосылками к пересмотру доходности сервисных апартаментов как со стороны инвесторов, так и со стороны управляющих компаний. Гарантии сверх доходностей отходят в прошлое, игроки рынка, скорее всего, будут более консервативны в оценках и способах инвестирования.

До конца текущего года возможен выход в продажу восемь новых проектов с общим номерным фондом около 2,5 тыс. юнитов.