Выбрать страницу

Санкт-Петербург стал единственным городом России, который не согласился с теми темпами жилого строительства, которые были предложены Министерством строительства и ЖКХ. Вместо предложенных федеральным ведомством 5,3 млн кв. м жилой недвижимости в год в Петербурге намерены сдавать 3,7 млн кв.м.

Ситуацию на рынке новостроек в интервью Сергиевским курантам пресс-служба ГК «Еврострой»:

Какие надежды вы возлагаете на 4 квартал 2020 года?

— Традиционно IV квартал является наиболее активным периодом на рынке недвижимости с точки зрения покупательской активности. Поэтому мы ожидаем увеличения запросов на приобретение недвижимости в наших объектах элит-, премиум- и бизнес-класса.

Будет ли, на ваш взгляд, в Петербурге дефицит новостроек?

— В массовом сегменте недвижимости сегодня, наоборот, проглядываются тенденции к избытку предложения. В нише элитного строительства, напротив, можно говорить о нарастающем дефиците. Так, в первом полугодии были реализованы четыре элитных комплекса, в которых осталось менее 5% свободных квартир, а на рынок вышло всего несколько элитных объектов, один из которых – клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной, рассчитанный на 40 видовых квартир.

— Для застройщиков остались либо загруженные, либо неразвитые места. Как в таких условиях будет развиваться рынок недвижимости в высоких классах?

— Сегодня на Крестовском острове, исторически премиальной локации для строительства жилья, уже не осталось земельных участков для реализации элитных проектов. Один из последних объектов – клубный дом Esper Club – должен быть введен в эксплуатацию до конца текущего года.
Будущее элитного сегмента в дальнейшем может быть связано с реконструкцией и капитальным ремонтом – в Санкт-Петербурге существует множество объектов, расположенных в историческом центре, которые нуждаются в приведении в надлежащее состояние.

— Какие районы Петербурга будут наиболее востребованы у застройщиков в сегментах, в которых вы работаете?

— На наш взгляд, в будущем, территориями с высоким статусом для создания премиального жилья, благодаря своему расположению, развитому окружению, качественной инфраструктуре и наличию центров притяжения, могут стать кварталы, прилегающие к Московскому проспекту – в районе Заставской улицы, а также районы Коломны западнее Новой Голландии.
Наличие административного центра города и «Невской ратуши» сегодня позволяет прогнозировать продолжение развития премиум- и бизнес-сегмента недвижимости в районе Новгородской улицы.
В более дальней перспективе жилье премиум-класса может появиться в юго-западной части Васильевского острова. Потенциал у этих территорий есть: близость к акватории Большой Невы, насыщенная история, камерность, рядом центр города и центры притяжения в совокупности с продуманной логистикой для автомобильного транспорта.

Гендиректор АН «ВамкНам» Анна Симашова рассказала о ситуации на первичном рынке Петербурга и о причинах отказа от масштабного жилого строительства:

— Нагрузка на городской бюджет возрастает с каждой новостройкой. В нашем городе покупатели всегда отличались от покупателей других регионов. Если клиент видит, что территория перегружена домами, а дорога к домам у всех одна, то и выбор на такие объекты не падает. Это в свою очередь приводит к снижению продаж у самих застройщиков. Продать загруженное или неразвитое место крайне сложно и затратно. Думаю, что это одна из причин того, почему власти не готовы бешеными темпами развивать территории.
Перегрева на рынке новостроек я не наблюдаю. Наоборот, рынок сейчас достаточно активный и живой. Спрос со стороны покупателей хороший. Таким образом, ждать снижения цен не стоит – ни одной видимой причины для этого нет.
Спрос на недвижимость будет всегда. Петербург – город потребителей. Застройщикам нужно постоянно подстраиваться под желания и возможности своих клиентов.
Говоря о том, будет ли спрос, когда программа льготной ипотеки завершится, могу сказать, что покупать будут. Многие считают, что на строительном рынке профицит жилья. На мой взгляд, это не так. По-хорошему, новостройки в дефиците. Выбирая квартиру с потенциальным покупателем, каждый раз сталкиваешься с тем, что предложений под конкретный запрос не так и много. Все время приходится переориентировать или презентовать абсолютно другие районы и проекты.

Примеры ЖК и апартов с оптимальным месторасположением:

Триумф-Парк, застройщик Mirland Development Corроration

Застройщики руководствовались принципами жизни современного человека:
Свобода передвижения
Экология и здоровье
Доступность социальной и коммерческой инфраструктуры
Разнообразие мест для досуга и отдыха
Близость к центру, развитая транспортная и социальная инфраструктура. Много скверов, парков и бульваров.

Апартаменты NEXT, застройщик ГК «Еврострой»

Расположены в престижном и благополучном районе центра Петербурга в окружении исторических памятников, музеев и зеленых скверов. В радиусе 800 метров от комплекса находится несколько школ и детских садов, супермаркетов и спортивных центров. В 10-минутной доступности две станции метро и выезд на Западный скоростной диаметр.

Tarmo, застройщик «ЮИТ-Санкт-Петербург»

Располагается вблизи центра Петербурга. Комплекс создается в спокойном и благоустроенном квартале Приморского района, где имеется вся необходимая инфраструктура, недалеко от станций метро «Черная речка», «Лесная», «Удельная». В пешеходной доступности – прекрасные парки и сады, в том числе исторический Удельный парк. Среди особенностей пятой очереди комплекса – эксклюзивные квартиры с террасами на втором этаже дома.

Апарт-отель «Русские сезоны», застройщик RBI

Проект «Русские сезоны» расположен в одном из самых живописных и престижных мест Курортного района Санкт-Петербурга, на территории знаменитого петербургского санатория «Сестрорецкий курорт», на берегу Финского залива. Большую часть территории района занимают леса и парки. Благоприятный климат в сочетании с чистыми северными пляжами Финского залива дает возможность говорить об идеальном местоположении для загородного проживания и здорового образа жизни.

TERRA, застройщик холдинг «РСТИ» (Росстройинвест)

Близость к центру города, развитая инфраструктура, современные технологии строительства и эксплуатации — одна сторона «медали». Экология, парки и возможности для активного отдыха на свежем воздухе. Работая над нашим проектом, архитекторы постарались использовать соседство Пионерского сада. Они решили «впустить его во двор» при помощи большой арки.
Жилой дом «MODUM», застройщик «Арсенал-Недвижимость»
Жилой дом «MODUM» располагается в Приморском районе, недалеко от метро «Комендантский проспект» и рядом с будущей станцией «Шуваловский проспект». Рядом с домом свой собственный «лес» – Юнтоловский заказник.

Жилой квартал LIFE-Лесная, ГК «Пионер»

Квартал располагается в непосредственной близости от исторического центра и Петроградской стороны, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Лесная». Это зелёный квартал в тихом районе. Место, рядом с парками и садами, где для спокойной семейной жизни продумана каждая деталь.

ЖК Atlas, застройщик LEGENDA Intelligent Development

В ближайшем окружении от комплекса – полноводная река Нева, укромный Малоохтинский парк и живописный Заневский парк. Удачное расположение относительно транспортных развязок: автобусные остановки; 9 мин. пешком до метро: центральные магистрали.

Рынок новостроек: движение вверх?

Как подсчитали консалтеры «Петербургской недвижимости», объемы продаж жилья в Петербурге и Ленобласти за первое полугодие составил 1,9 млн кв. м, в то время как объем ввода – лишь 1 млн кв. м. Объем предложения за этот же период снизился до 3,6 млн кв. м – это наименьший показатель за последние семь лет. Как пояснили эксперты, девелоперы не спешат начинать новые проекты, поскольку не уверены, что спрос на жилье сохранится на достаточном уровне.

Дисбаланс спроса и предложения в «Петербургской недвижимости» объясняют тем, что с весны потребители активно скупали квартиры.

—Активные продажи в мае и июне позволили рынку преодолеть апрельское снижение и выйти на достаточно высокие показатели по итогам полугодия, несмотря на режим самоизоляции и перевода офисов в онлайн. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека – в июне с ее использованием заключалось около 80% сделок. При этом доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%, — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость.

Одновременно с этим застройщики откладывали строительство новых объектов.

— У компаний нет ясности, что будет со спросом, поэтому некоторые девелоперы приостанавливают и не начинают новые проекты. Добавьте сюда переход на проектное финансирование и эпидемию коронавируса, — отмечает глава Союза строителей Петербурга Алексей Белоусов.

В результате объем предложения на рынке по итогам первого полугодия оказался на 1 млн кв. м меньше, чем в за первые шесть месяцев 2019 года.

Дефицит предложения привел к росту цен. В масс-маркете они по итогам полугодия увеличились на 7,6%, сообщили в «Петербургской недвижимости». В высоком ценовом сегменте цены за первые шесть месяцев увеличились на 7%, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.

По данным Colliers International, доля ипотечных сделок в общем количестве приобретенных в первой половине текущего года квартир в бизнес- и элит-классе составила 46%. Год назад этот показатель не превышал 36%. При этом в мае 58% премиального жилья приобреталось с помощью ипотечного займа, а в июне – 64%. При этом максимальный порог займа для льготной ипотеки с госсубсидированием ставки (6,5% годовых) был для Петербурга поднят до 12 млн рублей только в конце июня. Это означает, что июльские и августовские показатели вполне могут превысить июньские.

— Если в массовом сегменте ипотека позволяет приобрести недвижимость при отсутствии необходимой суммы, то в премиальном она – выгодная альтернатива покупке со стопроцентной оплатой, поскольку в последнем случае необходимо выводить денежные средства из оборота бизнеса или других высокодоходных финансовых инструментов, — поясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Елизавета Конвей.

В сегменте масс-маркет за тот же период доля ипотечных сделок увеличилась с 49% до 61%. В мае 74% покупателей на первичке обращались за кредитом в банк, а в июне – 78%.

Эксперт по недвижимости и руководитель агентства Георгия Патанина назвал главные тренды на первичном рынке и рассказал о том, каким будет рынок в ближайшие месяцы.

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель АН Георгия Патанина:

— Самый главный тренд на данный момент – это постоянный рост стоимости квадратного метра, например, ряд крупных застройщиков повышает цены еженедельно.
Наша работа показывает, что сейчас спросом пользуются квартиры от 80 м2 до 170 м2. Отмечу, что раньше покупатели интересовались и более просторными квартирами, с метражом 200+, но сейчас многие поняли, что важен не метраж, а функционал. А если говорить об общих тенденциях, то сейчас востребованы квартиры с европланировками, где выделена кухня-гостиная и спальни от 14 м2.

Прогноз рынка первичного жилья до конца 2020 года от портала ОКНА МЕДИА:

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы. К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку». Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек. За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года. Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в рамках конференции Mecce Мюнхен Рус и ИД «КоммерсантЪ» рассказал:

— В этом году рос цен на жилье будет умеренным, в рамках инфляции, и немного превышать ее. Это не будет отрицательно сказываться на доступности жилья для граждан и создаст стимул для застройщиков, чтобы развивать сегмент и выводить на рынок новые проекты, – сказал Михаил Гольдберг.

Он напомнил, как в марте-апреле на фоне пандемии почти прекратилась регистрация сделок с жильем, ипотечных и не ипотечных.

— Мы увидели снижение работ по различным проектам с 50 до 80%. В апреле ипотека сократилась на 30-50%. Конечно ситуация была крайне тяжелой. И без реализации срочных мер она могла привести просто к остановке стройки в какой-то момент и к появлению большого количества проблем, как собственно происходило в прошлый кризис. Но коллапса не произошло, принятые Правительством меры поддержали отрасль, в том числе большую роль сыграла запущенная программа льготной ипотеки, – добавил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ.

На сегодняшний день рынок восстановился, застройщики без потерь запускают новые проекты и продолжают уже начатые. По данным системы наш.дом.рф, в стадии строительства сегодня находится 99,6 млн квадратных метров жилья, из которых почти 40% строится с использованием счетов эскроу.

По данным АН «Георгия Патанина», конец года обещает быть жарким. Традиционно в ноябре-декабре многие покупатели принимают решение о покупке. Как правило, к декабрю все застройщики повышают цена на 10-15% и дают дополнительную «новогоднюю скидку» в 5-10% от новой цены.

Сейчас на рынке наблюдается определенный дефицит предложения. Так, найти квартиру, что за 3, что за 200 млн, действительно трудно. Все требования и пожелания клиентов удовлетворить практически нереально.