Выбрать страницу

Рынку загородной недвижимости, получившему толчок роста спроса в 2020 году, для полноценного развития необходима господдержка в развитии инженерной и социальной инфраструктуры, а также в финансовых механизмах для покупателей домов, сообщает журнал «Загородное обозрение».

Проблемы девелоперов и покупателей обсудили участники круглого стола «Новые возможности для девелопмента загородных территорий мегаполиса в посткоронавирусную эпоху», организованного Экспертным советом по девеломенту в Ленобласти при ЛОРО «Деловая Россия». Представительное мероприятие состоялось в рамках форума «Устойчивое развитие» и XIX съезда СРО НОСТРОЙ. Информационным партнером мероприятия выступил журнал «Загородное обозрение».

Структура спроса и предложения на рынке жилья пригородных территорий в Петербургской агломерации меняется, формируется новая шкала ценностей потребителей. Очевиден переход от сезонного к круглогодичному проживанию с соответствующими требованиями к дорожной, инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуре. Эти перемены требуют ускорения процессов загородного девелопмента, отметил, открывая круглый стол, Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens.

При этом обсуждаемая участниками рынка программа поддержки развития индивидуального жилого строительства, разработанная Минстроем, по которой предусмотрено бюджетное финансирование в объеме около 138 млрд руб., не была поддержана представителями Минэкономразвития и Минфина, рассказал Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ (Национального объединения строителей). «Программу поддержки ИЖС одобрило профессиональное сообщество, но, к сожалению, сейчас Минфин поменял вектор приоритетов, направив усилия на поддержку застройщиков многоквартирных домов и стимулирование спроса в этом сегменте, а сегмент ИЖС немного отодвинули. Комиссия Минфина и МЭР пока не поддержала системное финансирование ИЖС. Однако в Минстрое уверены, что эта программа должна войти в госпрограмму по развитию жилищного строительства РФ: она необходима, если по целевым показателям национального проекта предполагается достичь ежегодного ввода жилья в объеме 120 млн кв. м, из которых 70 млн — многоквартирные дома и 50 млн — ИЖС. Мониторинг ситуации по спросу на жилье в условиях коронавирусных ограничений показал рост спроса на загородное жилье, он и сейчас остается высоким. Проблемы развития этого сегмента — социальная и дорожная инфраструктура. В этом, очевидна необходимость господдержки», отметил Антон Мороз. По словам эксперта, еще одним важным вопросом в Минстрое считают переход к саморегулированию в малоэтажном строительстве: функция надзора должна быть передана от государства саморегулируемым организациям.

Дмитрий Коновалов, председатель комитета строительства и градостроительного развития территорий Гатчинского района отметил, что район обладает не только земельным резервом для малоэтажного строительства, но и хорошей транспортной доступностью и социально-бытовой инфраструктурой, а благодаря курортным и историческим местам Гатчинский район заинтересован в девелоперских проектах, реализующих его рекреационный потенциал.

Андрей Бойко, заместитель директора ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», сообщил, что в этом году проведена новая государственная кадастровая оценка земель Ленобласти — сельхозназначения, земель населенных пунктов, лесного, водного фонда и других. Земельный налог по новой кадастровой стоимости будет рассчитан (после утверждения результатов ГКО губернатором области) за 2021 год. По данным Андрея Бойко, 6 тыс. участков под многоквартирными домами оценены в 320-9000 руб. за кв. м, а 1,2 млн участков для ИЖС и садовых — в 35-2800 руб./кв. м, что заметно ниже рыночной цены предложений, хоть и выше, чем действующая сегодня кадастровая стоимость, определенная более десяти лет назад.

ИЖС обеспечивает ввод около 40 млн кв. м жилых домов (в 2019 году построено 262,5 тыс. жилых домов общей площадью 36,8 млн кв. м). В Ленинградской области — 1,4 млн кв. м из 2,9 млн годового ввода жилья, за 8 месяцев 2020 года ИЖС обеспечило около 870 тыс. кв. м, что существенно больше половины ввода в Ленобласти, сообщила Анна Александрова, главред «Загородного обозрения». При этом на первичном рынке загородной недвижимости больше половины продаж — участки без подряда средней стоимостью 2,2 млн руб., их доля выросла за счет самых дешевых наделов, поскольку сегодняшние покупатели выбирают землю с готовой или близкой к готовности инженерной инфраструктурой.

В этой части, по мнению Валерия Соколенко, генерального директора компании «Лендкей», загородный рынок ждет коллапс. После того, как раскупят участки в обеспеченных коммунальной инфраструктурой коттеджных поселках, выбора готовых, инженерно подготовленных участков не останется. Запуск новых проектов стопорится из-за невозможности оформить межевание участков под дороги и объекты инфраструктуры: это должны быть земли общественного пользования, и в собственность юрлица (девелопера или управляющей компании) участки Росреестр не оформляет, они должны быть переданы муниципалитетам.

— Как девелопер может строить дороги и инженерные сети на чужих участках?», задает закономерный вопрос Валерий Соколенко. Он обозначил еще две серьезные проблемы для загородных поселков. Первая — управление поселками, а вторая — отсутствие финансовых инструментов для покупателей. «Мне неизвестны примеры получения кредитов по «сельской ипотеке» покупателями объектов в коттеджных поселках, — заявил глава «Лендкей».

Ольга Аршанская, заместитель директора по развитию «Строительной компании «Ирбис», называет две проблемы развития пригородных территорий— сети и дороги. Планы по вводу объектов дорожной инфраструктуры зачастую не реализуются в заявленные сроки, а ресурсоснабжающие организации не выполняют обязательств по присоединению к сетям. Особых посткоронавирусных изменений в объемах инвестирования со стороны девелоперов эксперт не видит.

Виталий Стромаков, директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго», заметил, что претензий от девелоперов по присоединению к электроснабжению нет. И сообщил, что несмотря на рост продаж загородной недвижимости, в том числе участков под застройку, увеличения числа заявок на присоединение по итогам 8 месяцев 2020 года нет. Скорее наоборот: заявки на льготное присоединение физлиц (15 кВт) и юрлиц (до 150 кВт), поданные «впрок» сетевая компания одобряет, а затем не может получить компенсацию своих затрат из-за того, что заявители не исполняют обязательства. Виталий Стромаков отметил, что Ленэнерго готово принимать на баланс и обслуживать сети в коттеджных поселках.

По данным Анны Макаровой, учредителя сети детских центров «Гнездо», есть успешные примеры реализации проектов социальной инфраструктуры — с получением земельных участков без торгов, в аренду. Так в рамках государственно-частного партнерства были получены 22 сотки земли в Сестрорецке под частный инвестпроект детсада. Инвестусловия — 55 тыс. руб. за аренду в год с возможностью последующего выкупа.

Оживление спроса на загородную недвижимость, по мнению Александра Волошина из компании IMG, уже вызвало рост запросов на поиск земельных участков, в том числе с возможностью организации дачного партнерства. Однако реализации проектов на них зачастую мешают завышенные ожидания их собственников, как отметил Вячеслав Лапочкин, руководитель компании «Лапочкин и партнеры»: реальные сделки по приобретению земли проходят по цене, в разы ниже первоначально заявленной. Примеры реальных сделок с сельхозземлями: 100 га в Первомайском по 1 млн руб. за гектар; массив рядом с Гатчиной — 340 тыс. руб. за гектар.

По мнению Михаила Косарева, председателя совета ЛОРО «Деловая Россия» и гендиректора индустриального парка «М10», проекты малоэтажной застройки — это не только новое жилье, но и возможности для малого и среднего бизнеса — в отличие от многоэтажного строительства и банковской сферы, здесь нет монополизации. Поэтому так важны общие усилия по снятию административных барьеров в малоэтажке.

В вопросах инженерного обеспечения и социальной инфраструктуры для пригородных территорий нужен системный подход. По итогам круглого стола будут подготовлены аргументированные предложения профессионалов рынка загородного девелопмента и строительства о необходимости поддержки развития ИЖС, подвел итог дискуссии Алексей Сорокин, сопредседатель совета «Деловой России» в Ленобласти.